嗨，西安楼价上涨，为何有人大喊亏钱！

楼市刀评，冷眼看房

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据某机构透露，西安房价已破九千，达到了历史高位，令人心碎。

买房之前，看空楼市，说西安民营经济空虚，连跻身全国民企500强的企业也才四个，仅有荣民、金花在西安，还有宝鸡的东岭、韩城的黄河；买房之后，又盼涨楼市，比较郑州、兰州，一个西北五省“龙头”城市，这点房价好意思么？

于是，买房成了一件极为尴尬的事情。一直以为西安楼市慢热，结果备案数据却连连攀升，如今，高新均价10919元/㎡，曲江9502元/㎡，连城西都达到了8034元/㎡，还有什么理由再去盼楼市下跌？但如果买房，那必然是长期负债、高位接盘，未来还有被“套牢”的可能性。于是，买与不买成为一个颇为难解的话题。

但最尴尬的莫过于4月份！4月份西安商品房成交面积为331.39万㎡，同比大增87.12%，环比增加104.72%，销售量在政府“重典治理”之下翻了一倍，商品房存量周期再次下降！而这一次显然是真降，笔者了解到，西安最热的几个一线品牌项目多处于取证阶段，在房管局严打之下，显然还有一段等待期，客户源增多，房源却变少，价格还在“拱白菜”。

尤其是，这些成交之中洋房类产品明显增加，据克尔瑞数据所述，四月与三月成交相比，洋房类去化率达到了75%，改善已经从“抬头”变成了“蔓延”，难怪政府急着提高144㎡以上房源公积金首付。

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而这个机构更玄乎的还是备注价格，一周备案价格差高达千元，显然市场已经上涨，据闻浐灞已经达到了8242元/㎡、城北8626元/㎡，一路走高，势不可挡，连临近市政府红光村旁的项目都价破一万了！实际上稍有些常识的人就知道，这个数据通常具有欺骗性，不能作为依据。

那楼市这么热，是否真的有人赚到钱？这个问题恐怕真的没有人仔细想过，毕竟“买涨不买跌”，总有一个理由让你奋不顾身去买楼。但如果说赚钱，大部分一定更倾向于“保值”，那房价究竟涨到多少才能够赚钱？这个还需要仔细算一下。

真实案例：2011年5月，某君在曲江购入一套非品牌商品房，140平米三房两厅，南北通透，当时售价6500元/㎡；2012年交房，2013年5月入住，2017年5月出售价格为10000元/㎡，按照10月底拿到总房款，期间周期为6.5年。

如按照10000元/㎡出售，则总房款140万扣除剩余贷款，还剩58万（91万-27万-6万本金偿还）房贷，实际收入82万！扣除实际总成本70万，净赚12万，可谓亏钱到底！

按照上述公式换算，年化收益率仅仅是2.6%，远低于中行利率4%，算是投资失败。但按照中行4倍利率来算（民间借贷的利率不得超过中行年利率4倍，不视为高利贷行为），绝对够得上高收益，也就是说必须达到16%年化率，换算一下，假设总成本不变，总房款必须达到200万！单价必须14285元/㎡，单价涨幅达到119%，翻一倍还多！

当然，也有朋友指出了，大不了多住五年，如果出租基本抵月供，还是有的赚的。这里面有一个变量，就是装修。一般140㎡装修全包15万元算是能够硬装到位，稍微加上壁纸、高档砖材、定制衣柜等等，二十万也有可能，因此抵掉不用租房生出的费用，再去换算，这个涨幅还是亏钱！

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于是，我们回过头再看购房，一心想要通过炒房获利，却投资回报率偏低、基本陪跑银行利率，这就已经算失败了。跑不赢通货膨胀，更等于投资失败。

其一，持有时间限制。如果按照低于1万的价格出售，或者再持有一年，恐怕投资回报率更低，低于2.6%，还不如银行定投。当前，这个假设的前提是西安房价维持目前水平，如果一夜暴涨，不排除有高收益的可能。

其二，资产回报太低。看似每平米三千五涨幅的高额回报，实际上年收益率却只有2.6%，这也就是为什么西安房哥颇多，却少有一夜暴富的原因。投资收益率太低，只赚指数不赚钱，沉淀大部分资金，从流通来考虑还是亏钱。

过去，中短线炒房客绝大多数找中介当肩客，一则，锁定房源倒号，只交大定，后期高价卖出，让置业顾问帮忙更名（偶尔置业顾问、代理、开发商都收钱），给一部分好处费；二则，开发商前期为了解决资金回笼，允许内部人员一成买房，还可更名一次，内部人员高位转出，炒房成功；三则，没有关系，首付交清，但房价上涨即抛出，还是牵扯更名。

某宏观经济学博士讲了一个故事，有朋友花了200万，在西安曲江买了一套房子，在深圳也买了一套，到了2017年，西安曲江的房子基本没增值反而跌了一些，而深圳的房子已经增值到了接近一千万，资产翻了七八倍。

可见，从目前来看，西安楼市“补涨”确实超越了经济支撑，脚步虚浮。无论是从城市的基本面、实体经济的支撑、人口导入量来看，西安还是红利多、规划远、实现少，未来房价想要一路直上，还缺实际支撑。

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最近，朋友一句话问的最多，西安的房价涨得厉害么？笔者难以回答，无证不售，没房可卖，品牌领涨。想要预测未来房价究竟是吞温水甚至下挫，还是一路白虹贯日，还是留给那些房地产以外的专家们吧。

笔者时常看到有一些貌似专家，举出日本平成不况、美国次贷危机来警示楼市，暗示着风险很大，不要出手；也看到一些专家高谈阔论，高呼房屋抗膨硬通货，是低于资产泡沫的最佳良药，直呼买房有理。但对于我们而言，这些都是一些冷笑话，农村凋零，小城萎靡，暗地失业，我们不向省城撤退又能挤向哪里？

进，是资产走势的忧虑之苦，退，是货币贬值焦虑之难，能够投资成功的必经只是少数！想要解脱痛苦，进而轻轻松松，只能将梦想放置在新闻联播里......