为什么我们认为，西安的“城改”变成“竖起来的城中村”？

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前言 | Preface

2017年4月15日，面对西安城记的提问，省委书记这样说：西安，到了花钱买绿地的时候。（参见《关于“大西安”规划和教育问题，省委书记都讲了些什么》）

毫不客气的说，为改造而改造的“西安城改”，规划损害了西安，留下根本无法回旋的余地——这，就是西安“中心塌陷”的根本原因。因为“脏乱差”需要改造的城中村，但是改造之后呢？继《“西安城改”十年：暴风骤雨般带来的改变》之后，我们再来探讨一下西安城改！

西安城市核心区其实并不大

所以就异常拥挤和拥堵

西安核心城区，是西安的“门户”，所有人对西安的第一观感。当然，局部地区也是西安“口碑”最差的地方。

对于很多常住西安的人来说，有两个西安：一个是以高新、曲江和经开等为代表“新西安”；一个是“拥堵+拥挤+臃肿”的老西安。但是，对于很多人来说，“白菜心”的西安城区，在几十年来各种“叠加”的改造下，面貌变得有些狰狞。

一个界面美好的城市，除给游客的独特体验外，更重要的是本地人的生活体验：一是城市硬件，有着良好的基础设施；二是城市管理，软性服务推动城市进步。

抛开由历史、地域和文化带来城市管理的差异，城记君重点要说的就是城三区的规划，由于面积过小，发展皆受到瓶颈。在此背景下，早年各区功能重叠，易形成恶性竞争，最典型的代表就是：碑林、莲湖和新城，各自打造一条所谓的“西部（西北）第一金街”。

那么，关于西安城三区的情况，我们来看几组数据：

图表1：西安城三区概况

• 碑林区，面积23km，人口63万，人口密度2.7万/km

• 新城区，面积31km，人口64万，人口密度2万/km
  
  

• 莲湖区，面积38km，人口64万，人口密度1.7万/km

早在2011年，碑林区人口密度就排名全国前十。西安，常住人口855.29万，人口密度约846人/km，排名全国第23位。城三区，占西安约1%面积，却容纳了总人口的25%。

这十多年来，即使西安诞生了“四区一港两基地”，然而却一直无法有效的疏散城中心人口。究其原因，就在于各区域之间无法形成合力。

西安，这座十三朝古都，世界级的旅游目的地城市。经济上，是西北五省的经济龙头。所有人来到西安的第一站，就是新城区的火车站、碑林区的永宁门和莲湖区的回民街。西安长久以来城市治理环境，不尽如人意这是众所周知，更匡仑对标相对更高人口密度的东京和上海核心区？

所以，在现实下这些地方，这些地方既是西安的美名所在，又是“恶名”的发源地。

“越改越拥挤”的西安现实

结果已无从改变

很多来西安的人，都惊讶西安城区的高密度。更有专业人士称，无序的规划“毁”了西安。

围着城墙打转转的“城墙思维”，让古都风貌不存（参见《从“都城”到“县城”：西安古都，近二十年怎么一步一步消失的？》）。暴风骤雨的城改，更是雪上加霜。这个不难理解，粗放型发展时代，土地财政一直是经济增长的重要来源。对于城三区来说，土地资源异常稀缺，只能向城中村“要地”。

不可否认，城市的现代化让“城改”势在必行。但低水平的规划、低品质的开发和政策制定的乱象……这些，成了“城改”无法回避的“原罪”！

糟糕的是，由于这三个区域有很大一部分是文物区，尤其是碑林区还星罗棋布地分布着许多大学园区。这样，本来就稀缺的土地，就被进一步挤压到了后期的规划上。结果，因为规划的放宽，更加的拥挤不堪和密不透风。

图2，碑林区城中村改造名录

就以碑林区为例，如果对标北京、南京等古都，它应该成为西安城区最有文化感、最有内涵和最多“林荫大道”的城区。

这不仅因为它位居中心区，更是因为辖区内无法比拟的优势：包括城墙、碑林、小雁塔、关中书院等文物区；有包括西北大学、西北工业大学、西安交通大学、西安建筑科技大学等多个百年学府；有兴庆公园、友谊路林荫大道等自然资源。

狂飙“城改”，让城市满荷载运行。截止2013年，碑林区城改总开发面积近800万平米。近八万户，多容纳三十多万人。而在1990年，碑林区总人口是五十万人。

图表3：碑林区典型城改前后对比

原村名：草场坡村。占地79.42亩，821户，人口1875人。

改造名：长安大街三号。建筑面积：46万平米；容积率：6.93，总户数：4711，预计居住人数13000人。

原村名：黄雁村。占地70余亩，910户，人口2700人。

改造名：华豪丽晶。建筑面积：34万平米，容积率：5.80，总户数：2800，预计居住人数9000，

原村名：西何家村。占地117余亩，848户，人口2550余人。

改造名：凯旋城。建筑面积433810平米，容积率5.55 ，总户数3205户，居住人口约11000人。

2005年，西安提出“皇城复兴计划”：与“古城”保持一定的间隔，集中建设“新城”，以承接从“古城”转移出来的部分功能。根据规划，若干年后，老城区内人口密度将大幅下降，取缔部分高层建筑。

这个，可以说是伟大的“理念”，遭遇到“冰与火”的现实。碑林区城改可看出，中心区人口密度，不降反增；城市建筑，反而变得更加臃肿。西安主城区现状，十年前已埋下伏笔。

规划不善的结果，就造成了城市管理难度加大。管理不足，碑林区屡次上了“黑榜”：城管局长被撤职、“以克论净”的考核位列倒数。区域环境无法为产业升级创造土壤，除了部分地区之外，就可能造成大资本、大创意和大人才的“流向新区域”。

西安那些城市中心的“城改们”

西安城貌被毁的原因之一

确实，“西安城改”革新了西安面貌。但在低水平的规划主导下，毫无例外地造成停车位不足、人口密度增加、公共配套不足等问题。

1949年以来，碑林、莲湖和新城就是城区。如今，三区开发的土地只能靠“改造”：城中村改造和棚户区改造。这种改造结果，就造成了“两高、两低、两多和两少”——两高：高容积、高密度；两低：低水平、低品质；两多：人口多、商业多；两少：停车位少、绿化面积少。

一般来说，城中村占据了最好的位置。所以，消灭了趴在地上的“城中村”，又盖起无数“竖起来的城中村”，是造成西安中心区“塌陷”的最核心原因。

▲西安南稍门某改造，庞大的建筑体量成为南中轴上最刺眼的建筑。可以说，它撕裂了“永宁门-小雁塔”的天际线。

▲这是太白立交以北的某城改，密不透风的建筑规划，看似城市进入到了现代化，我们的城市是否需要这样的建筑？

▲黄雁村某城改，这是早几年的拍摄。如今这几栋楼体上，密密麻麻缀满了各种霓虹灯。这些，其实就是竖起来的城中村。

▲这是西安南二环上某城改，西安是八百里秦川，不是寸土寸金的香港。西安，真的需要这样“毁容”的建筑。

这么高的容积率、这么“毁容”的建筑，还有一个“隐秘”因素。据规定，城改安置与开发比例原则上应不大于1：2。但由于大多数城改人少地多、拆迁成本大等问题，根据要求开发，企业根本无利可图。所以，西安市大多数城改模式采取虚报人口数量的办法放大安置面积，从而获得足够的开发面积。

后来，该政策又进行了部分调整，“影子”面积需交纳土地出让金成为正式商品房。但是，无论如何，城改的高容积，“影子面积”是罪魁祸首之一。

再加上因为手续、安置、质量差等因素，“城改”变成了一个社会问题。有律师曾说：自2008年以来，城改维权案件直线上升。在政府留言板上，关于城改证件、回迁和质量等问题，始终都是焦点。

所以，在城中村未改造之前，很多人抱怨西安“大县城”；当城改完成，又造成“西安中心区塌陷”。可以说，前有改造“毁掉”古都，今有城改“毁容”主城。

请你看看，西安城市的天际线！

我们反复再提一句话，“宁可规划等发展，也不要发展等规划”。因为“前人栽树，后人乘凉”。一着不慎，一城皆输。所以，我们建议异地安置或者其它有利于城市发展的方式。

除此之外，西安城三区划分较为琐碎，我们认为该大整合了：2010年，北京“四合二”，诞生了新东城区、西城区；2015年，上海静安区和闸北区合并。这样，可重新资源整合和发展，也有利于提高行政效率，减少管理重复等问题。